تُعد دولة الإمارات العربية المتحدة من أكثر الوجهات الجاذبة للاستثمار العقاري والسكني على مستوى المنطقة. ومع النمو السكاني والاقتصادي المتسارع، أصبح سوق الإيجارات في الإمارات محط اهتمام كبير، حيث تشهد تحديات عديدة تؤثر على المستأجرين والمالكين على حد سواء لمعالجة هذه التحديات، أصدرت حكومة دولة الإمارات مجموعة من القوانين والتشريعات التي تنظم سوق الإيجارات وتحمي حقوق الأطراف المعنية. وتلعب دائرة الأراضي والأملاك في كل إمارة دورًا رئيسيًا في إدارة وتنظيم هذا السوق من خلال إجراءات وآليات محددة لمعالجة نزاعات الإيجارات.
وفي السنوات الأخيرة، شهد سوق الإيجارات في الإمارات عددًا من المبادرات الحكومية الهادفة إلى تنظيم هذا السوق وحماية حقوق المالكين والمستأجرين. كما تم تطوير تقنيات وتطبيقات حديثة في إدارة العقارات المؤجرة، مما ساهم في تحسين جودة الخدمات وتسهيل إجراءات التأجير.
التزامات المستأجر عند الإستئجار بدولة الإمارات
- يلتزم المســتأجر بالوفــاء باألجــرة المتفــق عليهــا إلــى المؤجــر علــى النحــو التالي : –
- مـن تاريـخ اسـتحقاقها المتفـق عليه كتابتا خلال مـدة لا تتجاوز واحـد وعشـرين يومـا إذا كان الإيجـار لغـرض السـكنى مـا لـم يقـض االتفـاق بغيـر ذلك .
- مـن تاريـخ اسـتحقاقها المتفـق عليهـا كتابـتا خـلال مـدة ثلاثيـن يومـا في حاله ما اذا كان الإيجـار لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي أو مهني، وذلك بإيصال يفيـد الســـــداد مـا لـم يقـض االتفـاق بغيـر ذلـك.
ويعتبـر الوفـاء بالأجرة المستحقة عـن فتـرة معينـة بإيصـال مثبـت فيـه قيمـة الاجرة ، قرينـة علـى الوفـاء باألجـرة عـن المـدد السـابقة عليهـا مـا لـم يثبـت العكـس.
- فإذا لم يوجد اتفاق كتابي، يكون تاريخ الاستحقاق بداية كل شهر.
- يلتـزم المسـتأجر بـأن يسـتعمل العيـن المؤجـرة علـى النحـو المتفـق عليـه.
- لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييرا إلا إذا كان هـذا التغييـر لا ينشـأ عنه أي ضرر بهـا
- يلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الماء و الكهرباء، وفواتير الهاتــف للعيــن المؤجــرة، وكذلك سداد قيمــة أي أضــرار يكــون قــد ألحقها بالعين المؤجرة، وأي رســوم أخـرى يلتزم بدفعها قانونا.
- لا يحـق للمسـتأجر التنـازل عـن الإيجـار، أو التأجيـر مـن الباطـن وذلـك عـن كل أو بعـض مـا اسـتأجره إال بـإذن كتابـي مـن المؤجـر.
التزامات المؤجر
- يلتــزم المؤجر بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة وتوابعها.
- علــى المؤجر أن يتعهــد العيــن المؤجــرة بالصيانــة لتبقــى صالحــة لالنتفــاع.
- وأن يقــوم أثنــاء مــدة الإجــار بجميــع الترميمات الضروريــة دون الترميمــات التأجيريــة، مــا لــم يقــض الاتفـاق بغيــر ذلــك.
اسباب قضايا الإيجار بدولة الإمارات
- عدم دفع الإيجار: من أكثر القضايا شيوعًا، حيث قد يتأخر المستأجر عن دفع الإيجار أو يرفض دفعه كليًا.
- زيادة الإيجار: قد يختلف الطرفان حول زيادة الإيجار، خاصةً عند تجديد عقد الإيجار.
- إصلاحات وصيانة العقار: قد تنشأ خلافات حول مسؤولية إصلاحات وصيانة العقار، مثل من يتحمل تكلفة إصلاحات التلف الناتج عن الاستخدام العادي مقابل التلف الناتج عن الإهمال.
- الإخلاء: قد يواجه المالك صعوبة في إخلاء المستأجر في نهاية مدة العقد أو في حال مخالفة شروط العقد.
- قضايا متعلقة بالعقار:
- الحالة العامة للعقار: قد يشكو المستأجر من سوء حالة العقار أو عدم مطابقته للمواصفات المتفق عليها.
- الضوضاء والمضايقات: قد يعاني المستأجر من ضوضاء أو مضايقات من جيرانه أو من المالك نفسه.
- التعديلات على العقار: قد يقوم المستأجر بإجراء تعديلات على العقار دون موافقة المالك.
- الدخول إلى العقار: قد يعترض المستأجر على دخول المالك إلى العقار دون إشعار مسبق.
- قضايا متعلقة بالعقد :
- تفسير بنود العقد: قد تنشأ خلافات حول تفسير بنود عقد الإيجار، مثل مدة العقد أو شروط الإخلاء.
- إلغاء العقد: قد يرغب أحد الطرفين في إلغاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته لأسباب مختلفة.
- التجديد: قد يختلف الطرفان حول تجديد عقد الإيجار وشروطه.
الجهات المنوط بحل النزاعات الإيجارية
مراكز فض المنازعات الإيجارية:
- تُعدّ الخيار الأول لحل النزاعات الإيجارية بشكل سريع وفعال.
- تتواجد في كل إمارة مركز مختص.
- تقدم خدماتها مجاناً.
- لديها صلاحيات واسعة لحل النزاعات، بما في ذلك إصدار الأحكام وإلزام المتخلفين.
- لديها إجراءات سريعة وسهلة.
يختص المركز – دون غيره – بما يلي:
- الفصل في جميع المنازعات الإيجارية التي تنشأ بين مؤجري ومستأجري العقارات الواقعة في الإمارة أو في المناطق الحرة، بما ذلك الدعاوى المتقابلة الناشئة عنها، وكذلك طلب اتخاذ الإجراءات الوقتية أو المستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي عقد الإيجار.
- الفصل في الطعون المقدمة على القرارات والأحكام التي يجوز الطعن فيها بالاستئناف وفقاً لأحكام هذا المرسوم والأنظمة والقرارات الصادرة بموجبه
- تنفيذ القرارات والأحكام الصادرة عن المركز في المنازعات الإيجارية التي يختص بنظرها.
لا يختص المركز بنظر المنازعات الإيجارية التالية
- المنازعات الإيجارية التي تنشأ داخل المناطق الحرة والتي توجد لديها لجان قضائية أو محاكم خاصة تختص بالفصل في المنازعات الإيجارية التي تنشأ داخل حدودها.
- المنازعات الإيجارية الناشئة عن عقد التأجير التمويلي.
- المنازعات الناشئة عن عقود الإيجار طويلة الأمد المشمولة بأحكام القانون رقم (7) لسنة 2006 المُشار إليه.
يتكوّن الهيكل التنظيمي للمركز من قطاعين، قطاع قضائي وقطاع إداري ويتألف القطاع القضائي من الدوائر والوحدات التنظيمية التالية:
- إدارة التوفيق والصلح.
- الدائرة الابتدائية.
- الدائرة الاستئنافية.
- إدارة تنفيذ الأحكام.
يتألف القطاع الإداري للمركز من عدد من الوحدات التنظيمية التي يُناط بها مهام تقديم الدعم الفني والإداري للقطاع القضائي.
إن كنت بصدد أي تعامل عقاري فلا تترد في التواصل معنا فلدينا فريقنا من المحامين العقاريين المشهورين في الإمارات، يتمتع بخبرة تزيد عن 25 عامًا في حل القضايا الإيجارية المعقدة ، كوننا ولله الحمد لدينا سجل حافل بالنجاحات، حيث حققنا نسبة نجاح تفوق 95% في القضايا التي تولاها مكتبنا ، ونقدم خدمات شاملة تشمل:
- استشارات قانونية متخصصة في القضايا الإيجارية.
- تمثيل العميل امام مركز فض المنازعات الإيجارية.
- إعداد العقود الإيجارية وتدقيقها.
- متابعة جميع الإجراءات القانونية اللازمة.